萬達(dá)商管搬遷記：寫字樓租金飛漲，員工稱“為保飯碗不得不去”

　　不久前，王健林、王思聰父子以1408億元的總身家重回富豪榜前十，消息一出馬上引發(fā)廣泛關(guān)注。不過盡管如此，萬達(dá)系卻仍處于危機(jī)邊緣。

　　新浪財(cái)經(jīng)了解到，萬達(dá)商管業(yè)務(wù)部門及人員由北京至珠海的搬遷工作將會(huì)在近期完成。雖然萬達(dá)方面為外地員工提供了住房、探親等補(bǔ)貼政策，但有萬達(dá)員工坦言，“不想搬但不得不去，因?yàn)楣ぷ鞑缓谜摇?rdquo;

　　萬達(dá)商管在珠海的辦公地點(diǎn)位于ICC橫琴國際商務(wù)中心。一位橫琴房產(chǎn)中介人士表示，萬達(dá)商管的搬遷導(dǎo)致寫字樓和附近房源的租金水漲船高。

　　“萬達(dá)在ICC南塔租了8層辦公室，橫琴寫字樓挺多的，但是萬達(dá)過來之后把租金拉高了，原本大概50-60元/平方米，現(xiàn)在要100元/平方米。附近房源也供不應(yīng)求，租金也上漲了二成左右。”該中介稱。

　　今年年初，王健林在萬達(dá)年度工作會(huì)議上提到，2024年的任務(wù)之一是降本增效。伴隨著商管部門從北京搬遷到珠海，多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)也接連被放上貨架。7月以來，已有宜春、煙臺(tái)、東莞3座萬達(dá)廣場(chǎng)被售出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年至今，萬達(dá)已累計(jì)出售超過20座萬達(dá)廣場(chǎng)。

　　搬遷炒高租金，員工“不得不去”

　　不久前，有接近萬達(dá)的人士證實(shí)，萬達(dá)部分涉商管業(yè)務(wù)的部門及人員將由北京搬遷至珠海辦公。此前有媒體報(bào)道稱，員工須在7月19日前搬至珠海報(bào)到。

　　新浪財(cái)經(jīng)了解到，萬達(dá)商管在珠海的辦公地點(diǎn)位于ICC橫琴國際商務(wù)中心。一位橫琴房產(chǎn)中介人士表示，萬達(dá)在該商務(wù)中心南塔租了8層辦公室，“橫琴寫字樓挺多的，但是萬達(dá)過來之后把ICC的租金拉高了一點(diǎn)，原本大概50-60元/平方米，現(xiàn)在漲了很多。”

　　此外該人士還稱，6月底開始已經(jīng)有萬達(dá)員工在附近租房，導(dǎo)致房源供不應(yīng)求，租金也上漲了二成左右，有中介公司一天就簽約了10多套房。

　　2021年，萬達(dá)集團(tuán)將大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“大連萬達(dá)商管”)里的物管和商管業(yè)務(wù)分拆成立了輕資產(chǎn)商管公司珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“珠海萬達(dá)商管”)，并將其落戶珠海橫琴。資料顯示，珠海萬達(dá)商管主要運(yùn)營投資物業(yè)租聘、商業(yè)管理、商業(yè)規(guī)劃招商和運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)。

　　在萬達(dá)內(nèi)部，珠海萬達(dá)商管被稱為“小商管”。一位萬達(dá)內(nèi)部人士稱，珠海萬達(dá)商管與北京涉商管的業(yè)務(wù)部門一直都是各自獨(dú)立運(yùn)營，此次搬遷預(yù)計(jì)將會(huì)在近期完成。對(duì)于搬遷員工，萬達(dá)會(huì)提供每個(gè)月3000元的住房補(bǔ)貼、每年10天的探親假和報(bào)銷4次往返機(jī)票。

　　不過即便有補(bǔ)貼政策，有萬達(dá)員工坦言，“補(bǔ)貼估計(jì)不太夠。”也有萬達(dá)員工去珠海是“不得不去，因?yàn)楣ぷ鞑缓谜摇?rdquo;而對(duì)于不愿意搬遷至珠海的員工，萬達(dá)方面也有安置方案，不過該人士并未透露詳細(xì)的補(bǔ)償。

　　實(shí)際上，近些年萬達(dá)集團(tuán)裁員的消息不斷。今年1月，王健林出席萬達(dá)年度工作會(huì)議時(shí)提到，2024年的任務(wù)之一是降本增效。3個(gè)月后，王健林將萬達(dá)集團(tuán)總部所在地北京萬達(dá)廣場(chǎng)的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓，接盤方為新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司和中金資本運(yùn)營有限公司。

　　與北京萬達(dá)廣場(chǎng)相比，ICC橫琴國際商務(wù)中心的租金的確更符合萬達(dá)降本增效的要求。根據(jù)前述中介人士的介紹，ICC橫琴國際商務(wù)中心目前租金每月約100元/㎡，物業(yè)費(fèi)26元/㎡，“價(jià)格還可以再談”。而北京萬達(dá)廣場(chǎng)租金最低每月約240元/㎡，約為橫琴寫字樓的2倍價(jià)錢。

　　半個(gè)月連賣3座萬達(dá)廣場(chǎng)

　　萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)商管最重要的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。2010年，萬達(dá)第一次提出“萬達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心”的口號(hào)。當(dāng)時(shí)，引入一座萬達(dá)廣場(chǎng)落地自己的城市，成了不少地方政府的頭號(hào)任務(wù)。

　　萬達(dá)廣場(chǎng)也被王健林視為“心頭肉”。王健林曾明確表示，萬達(dá)商業(yè)是萬達(dá)的核心企業(yè)，“什么企業(yè)都可以放，這個(gè)企業(yè)不能放。什么都能丟，這個(gè)不能丟。”

　　不過伴隨著商管部門從北京搬遷至珠海，多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)也接連被萬達(dá)放上貨架。7月以來，已有宜春、煙臺(tái)、東莞3座萬達(dá)廣場(chǎng)被售出。

　　從目前趨勢(shì)看，2024年萬達(dá)或許還會(huì)賣出更多萬達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年至今，萬達(dá)已累計(jì)出售超過20座萬達(dá)廣場(chǎng)。相比其在管的400多座萬達(dá)廣場(chǎng)，雖然數(shù)量不多，但其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的項(xiàng)目。

　　新浪財(cái)經(jīng)注意到，被出售的萬達(dá)廣場(chǎng)背后的項(xiàng)目公司多數(shù)引入了險(xiǎn)資作為新的股東，接盤方包括新華保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)等。通過出售萬達(dá)廣場(chǎng)，大連萬達(dá)商管集團(tuán)可以減少直接持有的大量資產(chǎn)，回籠現(xiàn)金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也符合萬達(dá)長期的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，輕資產(chǎn)運(yùn)營一方面是萬達(dá)商管希望擺脫房地產(chǎn)企業(yè)的外界認(rèn)知，從而盡快實(shí)現(xiàn)上市融資;另一方面，輕資產(chǎn)運(yùn)營能夠提升企業(yè)的估值，降低企業(yè)資金鏈和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“目前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，缺的不是建商業(yè)廣場(chǎng)，而是缺乏能夠運(yùn)營并讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的能力，萬達(dá)想做這方面的獨(dú)角獸和領(lǐng)頭羊。輕資產(chǎn)考慮既有出于轉(zhuǎn)型的念頭，也有降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，同時(shí)還可降低不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值損耗給企業(yè)、家族財(cái)富帶來的沖擊。”李宇嘉稱。

　　600億重組案生變?

　　輕資產(chǎn)的珠海萬達(dá)商管被王健林寄予了厚望。從過往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，珠海萬達(dá)商管整體的經(jīng)營情況良好，成為大連萬達(dá)商管的營收支柱。2021年—2023年，連續(xù)三年珠海萬達(dá)商管均超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，與此同時(shí)給予股東的分紅也非常可觀。

　　不過珠海萬達(dá)商管的資本化道路卻充滿坎坷。由于4次沖擊港股IPO未果，在2023年前未能完成上市，大連萬達(dá)商管因此陷入對(duì)賭壓力之中，需掏出超過380億元回購當(dāng)初碧桂園、騰訊等戰(zhàn)略投資者手中的股權(quán)。

　　幸好“白衣騎士”及時(shí)出現(xiàn)。去年12月，大連萬達(dá)商管與太盟投資集團(tuán)共同宣布簽署了新投資協(xié)議，作為萬達(dá)商管最大的投資人，太盟投資領(lǐng)銜中信資本、阿布扎比投資局、阿布扎比姆巴達(dá)拉投資公司、ARES投資集團(tuán)帶來了600億“救命錢”，并在今年3月與萬達(dá)完成簽約。

　　為此，萬達(dá)方面專門成立了新的投資主體大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新達(dá)盟”)。新達(dá)盟定位為一家輕資產(chǎn)輸出的平臺(tái)公司，其子公司為珠海萬達(dá)商管。根據(jù)媒體報(bào)道，投資人要求新達(dá)盟獨(dú)立發(fā)展，脫離萬達(dá)管理框架，投資人進(jìn)董事會(huì)影響決策權(quán)。

　　雖然調(diào)整后，原本作為大股東的王健林持股比例從70%降到40%，失去了絕對(duì)控制權(quán)，但是太盟投資集團(tuán)帶來的600個(gè)“小目標(biāo)”還是暫時(shí)緩解了萬達(dá)的燃眉之急。

　　不過，這幾個(gè)月以來，萬達(dá)商管的債務(wù)問題出現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢(shì)，頻頻遭遇金融機(jī)構(gòu)的“圍追堵截”，旗下公司股權(quán)頻頻被凍結(jié)，就連新成立的新達(dá)盟也難以置身事外。

　　今年3月，由于萬達(dá)旗下項(xiàng)目與銀行就經(jīng)營貸發(fā)生糾紛，有銀行在訴訟前申請(qǐng)凍結(jié)了萬達(dá)商管所持的新達(dá)盟股權(quán)，涉及金額約162億元。解凍后3個(gè)月，今年6月底，新達(dá)盟全部股權(quán)再次被凍結(jié)，凍結(jié)期限至2027年6月27日。

　　值得注意的是，天眼查App顯示，珠海萬達(dá)商管股權(quán)仍未注入新達(dá)盟旗下。600億元巨資是否已經(jīng)順利到位仍有待觀察。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，大連萬達(dá)商管的總資產(chǎn)為6063.6億元，負(fù)債合計(jì)為2985.73億元，其中短債為27.84億元，應(yīng)付債券為76.75億元，而公司貨幣資金約124.81億元，較上年底的134.32億元進(jìn)一步下降。