全國多城商貸內卷加重，開始和公積金搶生意？

　　隨著年內LPR的第二次下調，全國多城的房貸利率全面跌破3%的水平。新浪財經了解到，目前在廣州地區，像招商銀行等個別股份制銀行的房貸利率可以低至3.05%，而且不設存款門檻，從申請到放款僅需1-2周。

　　值得注意的是，“517新政”后，5年以上首套房公積金貸款利率為2.85%。這意味著，目前商貸利率已經逼近公積金貸款利率。有專家觀點認為，“商貸利率與公積金貸款利率的差距從過去的至少2個百分點收窄到1個百分點以內，未來還會進一步收窄，導致公積金的壓力非常大。”

　　盡管降低利率會影響到銀行的資產收益水平，但在居民加杠桿消費意愿減少的背景下，降低利率依然是銀行角逐房貸份額的最佳手段。尤其是按揭利率不設下限以后，沒有了保護錨，銀行正進入慘烈的競爭階段。

　　有房企銷售告訴新浪財經，“現在都是開發商挑合作的銀行，有些銀行會給予積分返點，返點為貸款金額的千分之一至千分之三。”

　　房貸利率跌至2字頭

　　一直以來，貸款市場報價利率(LPR)都是貸款利率定價的主要參考基準，也是個人住房貸款利率的“定價錨”。而隨著近日LPR迎來年內的第二次下調，房貸利率也再一次刷新歷史最低水平。

　　不過，目前僅余北京、上海、深圳等城市的房貸利率仍與LPR直接掛鉤，而全國大部分城市都已取消房貸利率下限。以廣州為例，僅“517新政”落地至今不到3個月的時間里，廣州主流銀行的房貸利率已經先后經歷了3次調整。有購房者坦言，“2月買房的人以為自己的利率是最低了，結果現在只能羨慕用最新利率買房的人。”

　　“517新政”前，廣州主流銀行的首套房貸利率為3.85%，即不低于LPR-10個基點的水平。新政推出半個月后，5月底廣州落地新政取消房貸利率下限，多家銀行首套房貸利率由3.85%降至3.4%。

　　7月中旬，廣州首套房貸利率再從3.4%進一步調降至3.2%。隨著7月5年期以上LPR下調10個基點至3.85%，目前廣州主流銀行的首套房貸利率已經降至3.1%左右。

　　在大灣區多個城市中，廣州目前的房貸利率已處于較低水平。新浪財經了解到，在廣州地區，像招商銀行等個別股份制銀行，目前房貸利率甚至可以低至3.05%，而且不設存款門檻，從申請到放款僅需1-2周時間。

　　在社交平臺上，還有購房者稱，廣州地區的匯豐、渣打等外資銀行已經將首套房貸利率降到2.9%。不過外資銀行限制較多，有購房者提到，“比如貸款金額需要達到要求，個體戶不能貸款，提前還款可能會有阻礙，如果貸后變更計劃也很麻煩，貸款套數也有限制。”

　　商貸利率直逼公積金

　　那么過去一年，全國房貸利率究竟跌幅有多大?根據中原地產研究院統計數據顯示，2023年6月，全國主要城市房貸平均利率是4.1%，首套房利率約3.9%。而今年6月，全國房貸平均利率已經調整至約3.5%，首套房利率跌至3.3%，同比跌幅達到60個基點。

　　在利率下行的背景下，商貸利率跌破3%是業內較為一致的預期。值得注意的是，5月17日，中國人民銀行發文下調公積金貸款利率。當前，5年以上首套房公積金貸款利率為2.85%，二套利率為3.325%。而隨著房貸利率跌破3%的大關，目前商貸利率已經越來越逼近公積金水平。

　　易居研究院研究總監嚴躍進指出，商貸與公積金利率倒掛的趨勢，主要是公積金利率調整滯后，以及貸款資金難以消化所造成的，所以產生了商貸加快下調，但公積金調整不到位的問題。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，“商貸利率與公積金貸款利率的差距從過去的至少2個百分點收窄到1個百分點以內，未來還會進一步收窄，導致公積金的壓力非常大。銀行內卷，惡性競爭，這是要消滅公積金的節奏。”

　　“利差變小，自然要注意風險。”嚴躍進則強調，公積金的貸款性價比會降低，也會造成公積金貸款過剩，資源浪費。“總體上后續要理順幾個關系，即商業貸款與公積金貸款、存量房貸與增量房貸、貸款額與還貸能力這些問題，理順后才能真正實現貸款消化、定價科學、關系有序的目標。”

　　銀行內卷返點搶客

　　按照100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，房貸利率每降低1個基點，房貸利息總額將減少約2萬元，購房者月供將減少約55元。若是疊加持續性的降息政策，那么月供減負效應會非常明顯，有助于購房者持續降低房貸成本。

　　不過從銀行的角度看，貸款利率的急劇下跌則會導致資產收益水平的降低，銀行的凈息差呈現下降趨勢。據金融監管總局公布的數據顯示，2024年一季度，商業銀行的凈息差降至1.54%，較2023年同期下降了20個基點。

　　然而，當下消費者加杠桿購買和持有房產的意愿持續下降。中國人民銀行披露的數據顯示，2019年—2023年，個人住房貸款余額僅從30.07萬億元增長至38.17萬億元。在提前還貸等因素影響下，2021年—2023年，商業銀行個人住房貸款余額基本未發生太大變化。

　　李宇嘉表示，當下居民風險承擔預期下降，再加上老齡化以及基建和地產對資金需求的下降，對高利率的資金需求有所減少。同時，政策也在不斷降低利率來對沖加杠桿情緒減弱導致的通貨緊縮。“央行持續加大公開市場操作以降低利率，而且保本理財、存款利率都在下降，這會導致按揭利率的機會成本上升，倒逼銀行降低按揭利率。”

　　因此，盡管降低利率影響銀行的資產回報能力，但在資產荒的背景下，降低利率依然是銀行角逐房貸份額的最佳手段。尤其是按揭利率不設下限以后，沒有了保護錨，銀行進入慘烈的競爭階段。

　　一位房企銷售則告訴新浪財經，“銀行有大把額度要放出去，現在都是開發商挑合作的銀行。為了搶貸款單子，有些銀行會和開發商的財務或者銷售搞好關系，并且給予積分返點。積分其實就是錢，比如給銀行一筆房貸，銀行會返點貸款金額的千分之一至千分之三。”